原標題：閑置老廠區：“舊時光”如何趕上“新潮流”

青島日報/觀海新聞記者 王冰潔

再次回到登州路56號，已是耄耋之年的李志存感慨萬分，年輕時工作過的青島啤酒廠，如今已變為大眾喜聞樂見的青島啤酒博物館。穿梭其中，1903年建廠以來的老照片、老物件、老場景，訴說著中國啤酒工業百年發展的輝煌成就；全球首家啤酒飲料行業“燈塔工廠”的數字化生產線，展現出科技賦能先進制造的獨特魅力……在這里，“舊時光”與“新潮流”相輝映，吸引著諸多年輕人打卡。

經過更新改造，百年啤酒廠內“長出”年接待游客160萬人次的博物館，不局限于簡單的參觀，而是向“吃住行游購娛”全產業鏈延展，滿足游客觀光、休閑、度假、研學、教育等多層次立體化的需求，如今實現了文創收入超過門票收入的優質發展。

工業遺存最顯著的符號就是老廠區。借力城市更新建設，老舊廠區迎來“重生”。

隨著城市版圖不斷擴大，曾經的舊工廠所占土地現今成為城市中心區域“寸土寸金”的寶貴資源。如何挖掘和保護老廠區的文化資源、如何科學規劃和合理導入新業態、如何加強基礎設施建設和風貌保護，成為城市更新建設的重要課題之一。放眼全國，北京首鋼園區變身冬奧會場地、原上海紡織集團華麗變身M50創意園、廢棄工業區成為藝術氛圍濃厚的廣州紅專廠……細數每座城市，不乏舊廠區孕育新業態的生動案例。“讓城市家底擁有新內涵”，也成為大家的共同期待。

借由城市更新建設的深入推進，如今青島正致力于推動閑置工業老廠區更新利用，以政府搭臺舉行推介會等方式，邀請全國各地的知名園區運營企業來青實地感受、把脈。這也意味著，隨著更多優質市場主體的參與，未來更多老舊廠區將重獲新生。

存量挖潛：利用舊廠房老商業發掘經濟“新勢力”

對于一座城市來說，許多工業廠房、街區、車站等都是發展的時代印記。但隨著城市發展重心轉移和功能布局調整，曾經的輝煌在時代洪流中逐漸變得黯淡，眾多老舊建筑處于一種既占有優質地理位置資源又廢棄閑置的尷尬境地。

面對發展與資源之間的匹配問題，老舊廠房變廢為寶式的改造便應運而生。

放眼全球，以美國、法國為代表的發達國家對于老舊廠房等工業建筑的保護意識形成較早。比如在政府的主導下，從1983年開始，法國利用三年時間將塞納河左岸的一座廢棄的火車站，改建成面積超過4.5萬平方米的奧賽藝術博物館，成為巴黎三大藝術寶庫之一。

中國的舊工廠改造始于上世紀末本世紀初，雖然起步較晚但發展速度快。上海、北京、廣州、深圳四個城市率先開始城市轉型，同時也啟動和完成了一批具有歷史意義的舊工廠改造項目。

近年來隨著城市化進程的加快，我國越來越多的地方開始借由城市更新化解存量載體低效與增量空間緊缺之間的矛盾。通過盤活低質存量載體實現“騰籠換鳥”的模式，可稱為生產類城市更新，即通過利用舊廠房、舊倉庫、老商業、老舊樓宇等，發掘經濟“新勢力”，推動產業升級和城市品質提升。國內最為著名的老舊廠區改造案例當屬北京798藝術區，具有國際化色彩的“SOHO式藝術聚落”和“LOFT生活方式”，已然讓其成為了北京都市文化地標。

老舊廠房是展現中國工業文化的重要窗口，也是延續城市文脈、拓展城市文化發展空間的重要載體。據觀研報告網發布的《2022年中國老舊廠房改造行業分析報告-行業營銷環境與發展機會預測》顯示，截至2020年，全國待改造的存量老舊廠房達35億平方米，存量依然巨大。要想有序推進改造，需要有合理規劃和政策支持。

如今，不少城市推進老舊廠區和老舊廠房改造的路徑越來越清晰。以北京為例，據統計老舊廠房待更新總量約3.3萬棟，建筑規模達5300萬平方米，其中納入2021-2025年行動計劃的有700處。不僅摸清底數，北京還不斷完善政策體系：今年3月新出臺了《北京市老舊廠房更新導則》《老舊廠房更新改造工作實施細則（試行）》等相關文件，讓老舊廠房蝶變有了“指導書”。

總而言之，老舊廠房成為城市低效空間盤活的重要對象、推動城市產業結構轉型升級的關鍵載體，現今已成為共識。

存量盤活：40余處老舊廠房資源將釋放“新活力”

市北區昌邑路4號，臨近臺東商圈，這里也被居民稱為“青島火柴廠”。20世紀90年代，隨著打火機的普及，火柴工業從輝煌走向衰落。1995年，陷入經營困境的青島火柴廠遷出市區。此后，由于配套不完善、產業定位不清晰、引入業態低端等因素，老火柴廠雖身處黃金地段，但開發運營收益并不高。

2022年，在青島實施城市更新和城市建設三年攻堅行動中，老火柴廠迎來“重生”。通過前期充分的市場調研、歷史溯源，最終園區被定位為文化創意產業園，疏解騰退部分原有租戶，統一規劃招商管理，導入咖啡工場、沉浸式劇場、文創店等新產業，實現園區由簡單出租向招商運營一體化轉型，入駐率截止到去年年底達到近90%。

落戶在此的四分時咖啡工場已經成為盤活青島老火柴廠要素資源的“流量節點”。“我們從2023年9月開始營業，店面占地1400平方米，一般周一到周五，每天客流量在30人到40人之間，周六、周日的客流量能達到150人到200人。”據四分時咖啡工場工作人員朱先生介紹，店里采用“前店后廠”模式，增添了消費者的體驗感。

縱觀青島，作為全國知名工商業城市，工業基因已延續百余年。在新一輪科技革命和產業變革中，部分老企業逐漸退出歷史舞臺，包括像火柴廠在內的工業老廠區漸漸閑置，而這些片區恰恰能為青島的產業升級提供良好的空間載體。“這些工業老廠區往往占地廣，且大多處在城市的‘黃金區位’，但囿于開發成本高、受益周期長、房屋產權復雜、土地變性難等原因，很多更新項目都難以推進，這就需要多部門協同、多角度支持，為項目打通難點、阻點。”一位專家告訴記者。

在政府支持下，近年來青島不少市屬國企開始“試水”。從2020年起，華通集團通過資產梳理、股權轉讓、吸收合并等手段整合存量資產，截至去年完成了19處老廠房資源的資產確權工作。盤整后，這些老廠房正式開啟“更新”之路——延安三路109號，原海珊制衣廠沉寂多年的廠房、食堂、倉庫被改造成辦公室、咖啡廳和便利店，老舊廠區搖身一變成為健康產業園；哈爾濱路46號，原東方襯衫廠以“東方文創園”的新面貌正式開園納客；原孚德鞋廠、第五針織廠、第六織布廠、第二印染廠等全市40余處老舊廠房資源也在逐步釋放。這些沉淀在角落的城市空間通過更新盤活，開始孕育新產業、新業態，以另一種方式重新融入城市發展軌跡。

存量資產的盤活，離不開政策支持。近年來青島市印發了《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的實施意見》等一系列政策，為“沉睡資源”轉化為“發展活水”提供了用地保障、金融支持等。在去年正式發布的《青島市城市更新專項規劃 （2021-2035年）》中也明確了中心城區內、重點區域內以及市域范圍內的老舊廠區的更新策略和方向，助力青島老廠區完成產業轉型升級。

重新定位：重要板塊將成為集聚活力的創新策源地

城市更新，是以特定歷史背景為注腳的。隨著城市經濟形態、產業布局變化，園區的“主打功能”也需隨之改變。不能滿足于裝修好、招來商就了事，要在提供更優質、更精細服務上不斷突破，這就需要依托于專業的市場運營主體。縱觀各大城市老舊廠區的改造案例中，有的成為了標志性打卡地，有的熱鬧一時又再度冷清，也充分體現出了老廠房改造定位和運營的重要性。

1902年，這一年是青島紡織工業的發端年。“此后三十多年里，膠州灣風云變幻，轟鳴的機器，瘋狂的資本，沿膠濟鐵路線積極布局”，因此紡織業被譽為“母親工業”，并為青島贏得了“上青天”的美譽。而當時云集在四流路附近的青島九大國棉廠，成就了島城紡織工業的輝煌。

國棉六廠也就是鐘淵紗廠舊址，曾是青島九大紗廠中規模最大的紗廠。進入21世紀，隨著青島老國棉廠陸續關停、搬遷或改制，10萬平方米的國棉六廠老廠房也沒有了往日的喧囂。雖然廠區一直處于閑置狀態，但仍保存了大量工業建筑，是青島現存規模最大、最完整的紡織工業遺產之一，2011年被列為李滄區文物保護單位。

長期以來，雖然國棉六廠的老廠房也曾部分出租，但受制于文物保護、開發成本等多重因素，老廠區一直未能重獲活力。隨著城市更新建設的啟動，如今位于青島北站周邊的青島TOD一號工程項目建設如火如荼，而國棉六廠也將作為其中的重要板塊，有望實現涅槃重生。“目前我們已對國棉六廠廠區進行了詳細摸底普查，并邀請全國工程勘察設計大師、清華大學建筑學院教授張杰領銜的清華城市保護更新聯合團隊，為國棉六廠更新改造提供咨詢與實施方案。”據青島青鐵置業發展有限公司招商部部長白吉祥透露，未來火車北站東廣場將通過地下通道串聯至國棉六廠，整個廠區將按照“保-改-織-植-通”的更新手段，構建“兩橫、兩縱、兩片區”的空間布局，形成九大綜合產品矩陣，力求成為集聚活力的創新策源地。

“目前，我們與合生商業集團、央美城市設計院、青島大學等單位確定了合作及資源導入意向，并將在國棉六廠落位青島方志館、紡織博物館、中華食印博物館，將歷史與現代創意有機結合，打造博物館集群，同時與蔚來汽車、國內知名mcn機構以及各類優質創意設計類企業緊密洽商，持續為老廠房注入新活力。”白吉祥介紹說。

在近日召開的閑置工業老廠區更新利用推介會上，我市還推出包括國棉六廠在內的15個閑置工業老廠區項目，并邀請諸如北京751園區項目運營團隊、成都東郊記憶項目運營團隊等全國優質園區運營市場主體來青參會。借力此次推介會，青島積極吸納社會力量參與閑置工業老廠區更新利用，引入多方主體共同量身定制更新方案，推動“資產存量”變為“發展增量”。

補充城市功能和公共空間，也是老廠房持續煥發生命力的重要來源。目前來看，將老廠區的改造與文化創意類、設計類產業等創意經濟發展相結合，是比較流行的改造方式，人們能在時空轉換的場所里實現親身參與、交往和互動。這樣一來，更新不僅貼近現代活動的社會屬性，而且保護利用工業遺產的方式也更容易被大眾所接受。

建筑學家吳良鏞曾說，“一個城市是千百萬人生活和工作的有機的載體，構成城市本身組織的城市細胞總是經常不斷地代謝的”。可以預見，隨著未來政策體系的逐步完善和越來越多市場主體的加入，更多青島老廠區的新故事將被書寫。

更多老廠區加入“更新”序列

昌邑路4號：青島老火柴廠導入咖啡工場、沉浸式劇場、文創店等新產業，實現園區由簡單出租向招商運營一體化轉型，入駐率截止到去年年底達到近90%

延安三路109號：原海珊制衣廠沉寂多年的廠房、食堂、倉庫被改造成辦公室、咖啡廳和便利店，搖身一變成為健康產業園

哈爾濱路46號：原東方襯衫廠改造成為“東方文創園”，老舊工業廠房成為新經濟、新業態載體

國棉六廠：將落位青島方志館、紡織博物館、中華食印博物館，打造博物館集群；同時計劃引入蔚來汽車、國內知名mcn機構以及各類優質創意設計類企業，持續為老廠房注入新活力

原孚德鞋廠、第五針織廠、第六織布廠、第二印染廠等全市40余處老舊廠房資源也在逐步釋放

[來源：青島日報 編輯：陸云琦]