原標題：法拍房進入“改善型需求”置業菜單

我市今年前5個月成交350余套法拍房 大戶型、一樓帶院、頂樓復式受關注

2023年青島住宅法拍房成交698套，2024年成交777套，2025年1月至5月京東和淘寶兩個法拍平臺已經成交350余套。其中，80余套房屋競價超過25輪，除了傳統的黃金區域、區位配套資源豐富外，120平方米以上大戶型、一樓帶院、一樓復式、頂樓復式和頂樓帶閣樓等宜居性房屋正在走俏。

大戶型法拍房開始吃香

萊西市天泰公園壹號一處141平方米的房屋競拍99輪，溢價41萬元成交。即墨區永合碩輝苑一處125平方米的房屋競拍65輪，溢價32萬元成交。西海岸新區觀海苑一處134平方米的房屋競拍70輪，溢價21萬元成交。嶗山區溫哥華花園一套142平方米的房屋競拍70輪，溢價62萬元成交……據京東司法拍賣平臺數據，今年1月至5月，競拍超過30輪的法拍房有32套，其中面積超過120平方米的有22套，占比超過6成，宜居大戶型法拍房受歡迎。

從事法拍房中介服務多年的許磊告訴記者：“早期的法拍房多是由有投資或房地產行業背景的投資者買入，后來隨著房地產行情持續走高，法拍房因其價格優勢開始受到普通購房者的關注，尤其是對價格十分敏感的剛需一族。隨著‘吃到螃蟹’的人越來越多，加之法拍中介服務逐步完善，法拍房因其高性價比，進入市民‘改善型需求’置業菜單”。

以李滄區延川路2號一處142平方米的法拍房為例，該房屋是2018年交付的次新房，以定向詢價的方式，從青島市存量房交易計稅價格評估系統獲得其計稅價格為152萬余元，并以此為起拍價上拍。目前據二手房中介數據，同戶型近期最低成交價為260萬元，起拍價相當于市場價的5.8折。如此性價比引來9位購房者競拍，經75輪競價，最終以234萬元成交，仍低于市場價近26萬元。“房屋信息透明，司法保障過戶，價格優勢明顯，對于有改善需求的購房者來說，這樣的大戶型法拍房能不香嘛！”許磊說。

法拍宜居好房有哪些？

今年上半年競拍比較激烈的一套法拍房位于市南區紫荊關路，起拍價154萬元，經242輪競拍后，成交價354萬元，溢價200余萬元。該套房位于八大關景區，具有環境優美和絕版稀缺性的優勢。縱觀整個法拍房市場，備受追捧的好房子除了區域要好，便是相對稀缺的宜居性，比如一樓帶院和頂樓復式。

今年1-5月京東和淘寶司法拍賣平臺80余套青島法拍房競拍超過25輪，其中位于一樓的房屋有11套，包括一樓復式、一樓帶院和一樓帶地下室等。位于即墨區嵩山三路上的一套一樓帶院房屋，非一樓市場價約50萬元左右，一樓則拍出82萬元。

頂樓復式、頂樓帶閣樓的法拍房也十分吃香，在這80余套法拍房中，5套頂樓房屋競拍激烈。其中，嶗山區海龍路一處159平方米的頂樓復式，以高出評估價39萬元的價格成交。

剛需“拍”房更理智

地角好的法拍房，往往競拍激烈。比如嶗山區魯信長春花園兩套法拍房均以競拍50多輪后成交。“從幾十萬元到上千萬元的優質好房不缺買家。”許磊表示，剛需一族更看重實惠。

什么是實惠的法拍房？李滄區棗園路銀座華府91平方米的一處房屋以90萬元成交，低于開盤價，小區交通和周邊配套完善。市南區新湛二路44平方米的房子，以起拍價79萬元成交，類似房源市場價在100萬元以上。“這些房屋在法拍平臺上都是一手成交。”許磊說，他的客戶群體有不少是來青島打拼多年想要結束租房生活的剛需人群，他們對價格十分敏感。剛需一族要綜合考慮工作通勤、孩子上學、居住環境和房屋總價等多種要素，出價策略也就很理智。近日剛拍得一套法拍房的張先生表示，他和愛人準備結婚，要購置一套婚房，目標定在80萬元左右的小套二。起初關注法拍房是為了輔助了解二手房的價格，但是通過綜合比較，決定選擇法拍中介，最終競得一套臺東附近的法拍房。“70平方米的房屋55萬元拿下，重新裝修一番，手頭還有剩余。”張先生對這次交易頗為滿意。

拍賣機制凸顯好房性價比

法拍房上拍前要確定評估價，主要有四種方式——當事人議價、評估公司定價、網絡詢價和定向詢價。其中，評估公司定價和網絡詢價是由第三方結合房產的實物狀況、權益狀況等進行客觀價值評估，評估價多接近市場價。法拍房第一次上拍最低可以打7折；一拍流拍，二拍最低可以在一拍價格基礎上再打8折。近年來，我市啟動法拍不動產登記“一件事”，優化了“定向詢價+司法協稅”機制，以被執行人購入房產時的登記定價為評估參考價，省去了需當事人支付的法拍房評估費，也凸顯出法拍房性價比和吸引力。據國信達數據，2024年我市住宅法拍房平均折價率為82.5%，高于全國的77.5%，可見我市優質法拍房和性價比高的法拍房競拍較為激烈。

據淘寶司法拍賣平臺數據，在競拍超過25手的40余套法拍房中，注明定向詢價的有24套，占比近六成。法拍房以定向詢價機制引入被執行人購買房產時的價格為上拍價，吸引購房者入場，一定程度上減少了流拍。比如今年4月底上拍的一套位于東海一路141平方米的房產，定向詢價函復價格為458萬元，即被執行人當初購入該房產的計稅價格，約折合每平方米3.2萬元。據二手房中介信息，目前該房所在小區類似戶型實際成交價為每平方米4.5萬元，上拍價相當于市場價的7折，該法拍房吸引13位競拍者，最終以627萬元價格成交，折合每平方米4.4萬元，已十分接近市場價。

青島晚報/觀海新聞/掌上青島記者 陳小川 攝影報道